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律师介绍

郭志明律师 郭志明律师,上海市律师协会会员,上海朋洋律师事务所高级合伙人、副主任律师、特聘专家律师,上海法院系统细分专业领域著名案件承办律师。从事法律工作十余年,在房地产、公司股权、合同纠纷、动拆迁及婚姻家庭领域有专门研究... 详细>>

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律师姓名:郭志明律师

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成功案例

购买小产权房无法实现合同目的 法院判决违约方担责

  案情简介

  2013年11月,原告杨某和被告冷某签订《购销合同》,被告将自己位于东平湖居委会滨湖小区的X号楼的一套房屋卖给原告,双方约定总房款27万元,被告负责办理相关产权证。合同签订后,原告分两次付清全部购房款后拿到房屋钥匙,之后原告准备装修房屋时,受到相关人员的干扰,该房屋门窗也受到他人不同程度的破坏,使原告一直无法装修、入住。后原告了解到该房产系小产权房,不仅办不了房产证,而且法院也禁止出售,为此,原告提起诉讼,要求依法解除原、被告之间的《房屋购销合同》,被告返还27万元的购房款,并按约定赔偿原告购房款20%的违约金。

  办案思路及心得

  被告答辩称,《合同法》第一百三十一条规定,“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”可见,只要标的物合法且有权处分,对于标的物是否有相关证照,合同法并无特别要求。而且,涉案房屋,有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证以证明被告建房合法。 而且,《房屋销售合同》中,明确记载“甲方将东湖居委会滨湖小区部分农民自建房对外出售”,可见,原告在购买涉案房屋时是明知是自建房。所以原告存在一定过错,应对自己的行为承担相应责任。 另外,原告购房价格明显低于市场价,也证明原告购买时就已明知房屋的性质,原告存在明显过错。

  裁判结果

  本院认为,被告售给原告的房屋属“小产权房”,是国家明令禁止的建筑、销售的房屋,因此,原、被告签订的《房屋销售合同》就不可能达到原告的合同目的,从合同中约定被告负责给原告办理房屋产权证可见,被告隐瞒房屋性质,是过错方,构成违约,因此,原告应当返还被告房屋,被告应退还原告购房款27万元,并按照合同约定支付原告购房款20%的违约金。被告辩解违背事实,不符合法律规定,对其辩解不予采纳。

  【郭志明律师提醒】

  根据国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》和国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》文件精神,建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。 购买此类房屋的法律风险:

  1、只具备使用性质,不具备法律性质。法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房, 购房人的权益很难得到有效维护。

  2、若购买的是在建小产权房,如遇项目停建甚至被强迫拆除。购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  3、购房后如果遇到国家征地拆迁,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。

  4、此类房屋无法办理产权证书、无法转让。




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