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郭志明律师 郭志明律师,上海市律师协会会员,上海朋洋律师事务所高级合伙人、副主任律师、特聘专家律师,上海法院系统细分专业领域著名案件承办律师。从事法律工作十余年,在房地产、公司股权、合同纠纷、动拆迁及婚姻家庭领域有专门研究... 详细>>

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律师姓名:郭志明律师

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成功案例

拍卖房屋带有租约该怎么办?

   随着近几年司法实践中出现大量的抵押物需要拍卖的情况,越来越多的债务人为避免抵押物被司法处置,采取了一些诸如设置租赁合同的方式进行抵挡和阻拦。一些对法律比较了解的债务人通常在眼看抵押物要被司法拍卖时,伪造虚假租赁合同,并把租赁合同的签署时间倒签在抵押之后,法院查封之前。这类签订日期在“抵押之后查封之前”的租赁合同,上海高院对此是予以认可的,那么如此做一个虚假租赁十年或二十年的租赁合同,根据高院对租赁权的认可,根据“买卖不破租赁”的法律规定,就会导致无人敢参加拍卖竞拍该不动产或者竞拍成功后受让人无法实际取得该不动产的情况;即使受让人想以租赁合同造假而提出质疑,也往往由于现实中很难取得相关证据而不被法院支持。导致债权人和买受人的权益受到极大损害。

    而根据原有的法律规定,如《最高人民法院适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。虽然对抵押之后的租赁合同相关问题进行的充分的表述,但因上海高院的相关规定,硬是制造出来了一个“查封之前”的概念,那么负担此类租赁合同的不动产的受让人权利在上海地区则无法获得相应的法律保障,而整个上海在司法实践当中也的的确确是这么做的。

    还好,近期最高人民法院出台了针对其他事项的专项规定,而有部分条款涉及到了租赁合同的问题,规定了除非实际居住,否则此类租赁合同不能对抗受让人。为此,使一大批拿了房产证却迟迟无法取得房屋的买受人看到了实际取得房屋的希望。



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