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郭志明律师 郭志明律师,上海市律师协会会员,上海朋洋律师事务所高级合伙人、副主任律师、特聘专家律师,上海法院系统细分专业领域著名案件承办律师。从事法律工作十余年,在房地产、公司股权、合同纠纷、动拆迁及婚姻家庭领域有专门研究... 详细>>

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律师姓名:郭志明律师

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房屋产权

购房要及时办理过户,小心被“一房二卖”

  引言:房屋作为最典型的不动产,其权利的实现只能是登记过户,仅仅交付房屋使用并不必然取得所有权。下文将以案说法。

  最近,江苏省昆山市的老徐一直特闹心,因为自己住了九年的房屋,在起诉卖房人要求配合过户的过程中竟发现,原房主又将该房屋卖给了别人,还办理了过户。自己花了20多万,最后住的竟然是别人的房子!老徐越想就越气不打一处来。近日,昆山法院审理了这起案件。

  老徐到昆山市打工已很多年,2005年,为举家过来,老徐一家决定在昆山买套房子。当时老徐的手头并无多少积蓄,加之买房确实是件花费不少的事情,为了减轻家庭负担,一家人商量决定买套拆迁房。同样都能住,但拆迁房较之商品房价格便宜很多。

  经过多方考察和洽谈,老徐最终购买了朱某一家的拆迁房一套。当时约定该房屋共计16余万元,但是朱某持续加价,截止目前老徐已经共计支付了21万余元,并且从2005年,老徐一家一直在该房屋居住至今。朱某承诺能办房产证后一定第一时间配合办理过户,善良的老徐信了,也一直在耐心等待着。

  转眼,在房屋内已经居住六七年了,习惯了这是自己的家,办证事宜似乎慢慢淡出了。但最近两年,陆陆续续听到邻居说已经办理产证了,老徐夫妇便想起了自己也要赶紧办理了。但此时再联系朱某时,他却以各种理由拒绝配合,再后来就彻底“人间蒸发”了。老徐一纸诉状将朱某诉至法院。

  朱某并未出庭应诉,经过几个月的公告后,法院依法进行审理并准备判决之时突然发现,就在诉讼期间,朱某竟然将该房屋又出卖给了第三人孔某,并且办理了房屋过户手续。根据法律规定,房屋所有权以登记过户为准,就这样老徐住了近九年的房子竟是别人的了?!他怎么也无法接受这个现实。

  法院经过审理,认为老徐要求朱某配合过户的主张已经无法实现,其只好将诉讼请求改为确认是双方的房屋买卖合同有效,通过其他途径进行维权。

  【法官说法】

  根据我国《物权法》的规定,动产的所有权以交付为准,不动产的所有权以登记为准。房屋作为最典型的不动产,其权利的实现只能是登记过户,仅仅交付房屋使用并不必然取得所有权。本案中,尽管老徐一家已经在该房屋中居住了近九年,但因“黑心”房主又将其出卖并进行了过户,除非能够证明朱某和第三人存在恶意串通的情形,否则该房屋的所有权就已经转移到了第三人的手上。老徐只能通过确认房屋买卖合同有效,要求朱某返还房款来维护自己的权益。

  本案中老徐的遭遇也启示已经购买二手房或者打算购买二手房的人,购房过程中一定尽到审慎义务,查看对方产证并要求及时办理过户,避免夜长梦多,甚至带来不必要的麻烦和损失!



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